Affaire N°19 – Q19 -

Les analyses et commentaires du conseil municipal

Conseil municipal du 07 octobre 2011

Cette série d’articles relatifs aux questions abordées en conseil municipal a pour but, sans prétendre et chercher à l’exhaustivité des arguments, d’exposer notre vision d’une gestion municipale normale sur quelques questions significatives, tant au niveau de la capacité à agir dans l’intérêt général des conseillers que dans la respect des obligations et de la déontologie des services porteurs d’une expertise indépendante  au service de la collectivité et des administrés.

Q19 – Mas des Capellans – Création de lots

Pour mieux situer la portée de cette question, il s’agit de créer de nouveaux lots de copropriété au sein du Mas des Capellans, afin que la communauté de communes Sud Roussillon puisse y aménager des salles « polyvalentes multimédia ».

La commune et un particulier sont copropriétaires du bâtiment abritant un restaurant et des locaux divers.

Pourquoi nous sommes contre cette création de lots de copropriété :

o   Parce que sur le fond, les opérations Sud Roussillon échappent au contrôle du Conseil Municipal et ne sont de ce fait pas toujours en conformité avec les attentes de la majorité de nos concitoyens et avec les problématiques locales.

o   Parce que les règles essentielles de la copropriété telles qu’elles sont fixées par la loi du 10 juillet 1965 sont incompatibles avec le régime de la domanialité publique et le caractère des ouvrages publics.

o   Parce qu’il s’agit d’une jurisprudence ancienne et  constante du Conseil d’Etat : 

            Conseil d'Etat  N° 109564   du  février 1994 notamment

« Considérant que ces locaux constituent la partie privative d'un lot dont l'Etat est propriétaire dans un immeuble qui comporte également des locaux à usage commercial et d'habitation appartenant à des personnes privées ainsi que des parties communes ; qu'ils sont soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dont l'article 1er dispose qu'elle régit "tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes" ;

Considérant que les règles essentielles du régime de la copropriété telles qu'elles sont fixées par la loi du 10 juillet 1965, et notamment la propriété indivise des parties communes, - au nombre desquelles figurent, en particulier, outre le gros oeuvre de l'immeuble, les voies d'accès, passages et corridors -, la mitoyenneté présumée des cloisons et des murs séparant les parties privatives, l'interdiction faite aux copropriétaires de s'opposer à l'exécution, même à l'intérieur de leurs parties privatives, de certains travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires se prononçant à la majorité, la garantie des créances du syndicat des copropriétaires à l'encontre d'un copropriétaire par une hypothèque légale sur son lot, sont incompatibles tant avec le régime de la domanialité publique qu'avec les caractères des ouvrages publics ; que, par suite, des locaux acquis par l'Etat, fût-ce pour les besoins d'un service public, dans un immeuble soumis au régime de la copropriété n'appartiennent pas au domaine public et ne peuvent être regardés comme constituant un ouvrage public ; que, par conséquent, les dommages qui trouveraient leur source dans l'aménagement ou l'entretien de ces locaux ne sont pas des dommages de travaux publics ; »

« RESUME : Les règles essentielles du régime de la copropriété, telles qu'elles sont fixées par la loi du 10 juillet 1965, sont incompatibles tant avec le régime de la domanialité publique qu'avec les caractères des ouvrages publics. Par suite, des locaux acquis par l'Etat, fût-ce pour les besoins d'un service public, dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, n'appartiennent pas au domaine public et ne peuvent être regardés comme constituant un ouvrage public. Les dommages qui trouveraient leur source dans l'aménagement ou l'entretien de ces locaux ne sont donc pas des dommages de travaux publics. »

o   Parce que notre conviction est que les règles de gestion et la protection du domaine publique doivent pouvoir s’appliquer dans des bâtiments destinés à accueillir des services publics. 

o   Parce que dans le cas contraire, le bâtiment, sa gestion, ses aménagements, … demeureraient  soumis au règlement de copropriété et aux décisions du syndicat des copropriétaires prises en assemblées générales des copropriétaires, selon les choix de vote des parties représentées et selon des règles de droit privé. 

Ce que nous demandons :

o   Que  les conseillers municipaux puissent apporter leurs expertises en temps utile.

o   Que les fausses notions d’urgence cessent. Il s’agit en fait, encore une fois, pour cette question  d’impréparation et de mauvais pilotage  des opérations. Pas de chef de projet, pas d’experts adaptés.

o  Que les « juristes et conseils » du maire écoutent et se forment  et travaillent ainsi véritablement dans l’intérêt de la Commune et des deniers publics.

o   Une limitation des dépenses budgétaires inutiles par de l’approximatif ou de la reconduite.

o   Le respect de la domanialité publique pour des biens destinés à des activités de service public.

Ce que nous proposons :

o Une suspension de l’opération et son examen global par les Commissions et le Conseil Municipal.

o  Une prise en compte concrète des attentes des partenaires et des Cypianencs sur ce qui devait accueillir un Musée.

o  Des actes, au final inutiles, en moins, des honoraires, des frais d’enregistrement, … en moins.

o       Un découpage direct en volumes du bâtiment pour le sortir du régime de la copropriété, pour qu’il n’y ait ainsi plus de parties communes, et pouvoir gérer ce qui appartient alors à la Commune  comme une partie pleine et entière de domaine public.

Affaire N°17  - Q17

Les analyses et commentaires du conseil municipal

Conseil municipal du 07 octobre 2011

Cette série d’articles relatifs aux questions abordées en conseil municipal a pour but, sans prétendre et chercher à l’exhaustivité des arguments, d’exposer notre vision d’une gestion municipale normale sur quelques questions significatives, tant au niveau de la capacité à agir dans l’intérêt général des conseillers que dans la respect des obligations et de la déontologie des services porteurs d’une expertise indépendante  au service de la collectivité et des administrés.

Q17 – Précision sur la vente de l’ancienne cave coopérative 

Par délibération en date du 26 novembre 2010, le Conseil Municipal      a approuvé le principe de la vente de la cave coopérative à la SARL BATISOLEIL dont la gérante est Mme Pereira pour un montant de 400 000 € auquel s’ajoutait un ou deux appartements d’une valeur de 100 000 €.

Afin de formaliser cette vente par un acte authentique, il convenait d’avoir un projet définitif approuvé permettant de pouvoir identifier  précisément sur plan les deux appartements faisant l’objet de la dation en paiement.

En outre, l’acte authentique se devait de préciser la nature exacte de la servitude de passage existant au profit du fonds dominant voisin parcelle (AO N° 1323) notamment sa largeur exacte qui n’était pas indiquée dans les actes antérieurs concernant les deux fonds en cause.

Le projet permet cette identification et les deux propriétaires des fonds servant et dominant s’étant mis d’accord devant le notaire sur le servitude ; l’ensemble des éléments essentiels de la vente, qui sera effectuée sous les conditions suspensives habituelles d’obtention des permis de construire purgés de tout recours est dès lors déterminé.

Il convient donc d’autoriser Mr le Maire à passer l’acte authentique concrétisant cette vente au prix de 500.000€ dont 100.000€ sous la forme d’une dation en paiement de deux appartements de type T.1

Nos analyses et commentaires sur la délibération Q17.

Pour mieux situer la portée de cette question, il s’agit en fait d’éléments concernant  la vente des terrains de l’ancienne cave coopérative à la société Pereira – Bâtisoleil, notamment :

o       Prix de vente de 500 000 euros dont 100 000 euros en dation par deux appartements.

o       Une condition suspensive d’obtention des permis de construire purgés de tout recours.

La   "dation   en   paiement"   est   une   opération   juridique   par   laquelle,   en paiement de tout ou partie du montant de sa dette, un débiteur cède la propriété  d'un   bien   ou   d'un   ensemble  de  biens  lui  appartenant (Code civil, art. 1238 al. 1, 1243, 1581, 2068 et …)

Pourquoi nous sommes contre ces éléments de vente :

o       Nous sommes contre la vente de bien communal dans ces conditions financières et d’urbanisme à cette société.

o       Car 100 000 euros pour deux appartements ne correspond pas à notre connaissance du marché de l’immobilier. Ce qui peut poser quelques difficultés à la Commune et à l’Administration fiscale pour la détermination de la plus-value réalisée par le cédant.

o       Car le bien en dation n’est pas suffisamment défini, notamment dans sa consistance  (logement brut, à finir, tout aménagé, équipé ?), dans ses contraintes  (quid du règlement de copropriété ?), dans sa disponibilité (quand ?) et dans ses charges (taxes foncière, d’habitation, charges de copropriété, …).

o       Parce que le Maire n’est pas habilité à signer l’acte d’achat des deux appartements, vendus alors en VEFA. Donc la Commune ne perçoit actuellement pas la part du prix de vente en dation !

o       Parce que  si la condition suspensive est peut-être courante dans le milieu de l’immobilier, elle n’en demeure pas moins inadmissible pour un bien communal :

La Commune, en charge de l’instruction des autorisations d’urbanisme, autorisation, signées par le Maire au nom de la Commune, intervenant dans de nombreux recours en annulation d’une autorisation, ne peut déontologiquement pas intervenir dans un dossier dans lequel elle a un intérêt, avec l’absence ou la purge d’un recours contre une autorisation en droit des sols d’un terrain qu’elle vend.

Ce que nous demandons :

o      Que les conseillers municipaux puissent apporter leurs expertises en temps utile.

o      Que les « juristes et conseils » du maire écoutent, se forment  et travaillent ainsi véritablement dans l’intérêt de la Commune et des deniers publics et dans le respect de l’équité pour leurs administrés.

Ce que nous proposons :

o       Un paiement classique  à la signature de l’acte de vente, avec éventuellement un échéancier raisonnable.

o       Aucune clause suspensive et en tout état de cause aucune faisant intervenir de façon directe ou indirecte l’autorité administrative communale.